Was Einsprachen gegen eine Baubewilligung kosten

An der Bederstrasse in Zürich-Enge waren 124 Wohnungen bewilligt. Drei Jahre und zwei Monate später stand keine Bewilligung mehr, und vor Bundesgericht fielen Gerichtskosten und Parteientschädigung von je CHF 4’000.— an. Der Bundesrat nennt Einsprachen und Rekurse als Preistreiber auf dem Mietwohnungsmarkt — einen Frankenbetrag nennt er nicht. Wir rechnen einen, als Modellrechnung, mit jeder Annahme offen daneben.

Was der Bundesrat schreibt

Einsprachen und Rekurse verlängern laut Bundesrat die Baubewilligungsverfahren zunehmend, und die daraus entstehenden Kostensteigerungen werden «über die Angebotsverknappung auf die Mietpreise überwälzt». Beides steht wörtlich im Bericht «Schädigen administrierte Preise die Kaufkraft?» vom 09.09.2026, wo der Mietwohnungsmarkt eines von vier Fallbeispielen ist.

Der Bericht entstand in Erfüllung des Postulats 24.3157. Er beziffert die Kosten nicht — er benennt den Mechanismus.

Derselbe Bericht hält zwei Punkte fest, die in den Meldungen selten mitkommen. Angebotsseitige Regulierungen verfolgen «auch ökonomisch sinnvolle Ziele, wie die Begrenzung externer Effekte». Und in nachfragestarken Regionen kann eine Aufzonung ohne flankierende Massnahmen sogar mit höheren Mieten einhergehen, weil verdichtetes Bauen oft teurer ist als Neubau auf freier Fläche. Wer das Thema als Schuldfrage führt, liest den Bericht nicht zu Ende.

Dass Rekurse als Hürde wahrgenommen werden, ist auch erhoben: In einer Befragung von ARE und BWO nennen 61 Prozent Rekurse und 60 Prozent Einsprachen als grosse Hürde für den Wohnungsbau (435 Antworten; die Studie hält selbst fest, die Resultate seien «nicht repräsentativ, aber aussagekräftig»). Von den 230 Betroffenen berichten 80 Prozent von einem späteren Bezugsdatum und 70 Prozent von höheren Preisen.

Der Fall, an dem sich das nachzählen lässt

Die Bausektion der Stadt Zürich bewilligte am 02.10.2018 eine Wohnüberbauung mit 124 Wohnungen. Im November 2018 gingen drei Rekurse ein, das Baurekursgericht entschied am 10.05.2019, das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich hob die Baubewilligung am 27.02.2020 auf, und das Bundesgericht wies am 06.12.2021 die Beschwerde der Bauherrschaft ab.

Die Schlagzeile von damals lautete, das Bundesgericht habe den Bau gestoppt. Aufgehoben hat die Bewilligung das Verwaltungsgericht; das Bundesgericht hat diesen Entscheid bestätigt. Grund war der Lärm: Bei 99 der 124 Wohnungen lag nachts mindestens ein Raum über dem Immissionsgrenzwert — ein Anteil von rund 80 Prozent.

Die Verfahrensdauer von drei Jahren und zwei Monaten nennt kein Gericht; sie ist unsere Differenz aus zwei Urteilsdaten. Zum Vergleich: Ein Rekursverfahren am Baurekursgericht des Kantons Zürich dauerte 2025 im Schnitt 4,3 Monate, bei 799 Eingängen wurden 78 Prozent innert der Ordnungsfrist von sechs Monaten erledigt. Das ist eine Instanz — die weiteren kommen obendrauf.

Drei Annahmen, die wir gesetzt haben

Zum Projekt Bederstrasse ist keine Kostenzahl veröffentlicht. Diese drei Grössen sind deshalb gesetzt, nicht belegt:

🏗️ Anlagekosten je Wohnung bei Bewilligung: CHF 800’000.—

📐 Landanteil an den Anlagekosten: 35 Prozent

🧮 Planungskosten: 8 Prozent der Bausumme

Belegt sind dagegen die Eingangsgrössen aus den Statistiken: Die Baupreise für Neubau-Mehrfamilienhäuser stiegen von Oktober 2020 bis Oktober 2024 um 15,7 Prozent. Der hypothekarische Durchschnittszinssatz lag am Stichtag 30.06.2026 bei 1,31 Prozent, der Referenzzinssatz seit dem 02.09.2026 bei 1,25 Prozent. Die durchschnittliche Einzugsmiete einer 4-Zimmer-Wohnung im Kanton Zürich beträgt netto CHF 2’270.— im Monat — marktorientierte Wohnungen, ohne Genossenschafts- und städtische Wohnungen.

Die Modellrechnung

Fünf Schritte, vom Verfahren zur Miete:

1. 1

   Bewilligt

   124 Wohnungen, Bauentscheid der Stadt Zürich vom 2. Oktober 2018.

2. 2

   Drei Jahre und zwei Monate Verfahren

   Drei Rekurse, zwei Gerichte. Am 6. Dezember 2021 steht keine Bewilligung mehr.

3. 3

   Was die Zeit kostet

   Bauteuerung von 12,3 Prozent auf den Bauanteil, dazu Zins auf dem gebundenen Kapital: CHF 77'283.— je Wohnung.

4. 4

   Das ganze Projekt

   Mal 124 Wohnungen: CHF 9'583'051.—, also rund 9,6 Millionen Franken.

5. 5

   In der Anfangsmiete

   Auf die Nettomiete einer 4-Zimmer-Wohnung umgelegt: von CHF 2'270.— auf CHF 2'354.— bis CHF 2'479.— im Monat.

Modellrechnung, keine Messung: Wohnungszahl und Verfahrensdaten sind belegt, drei Annahmen sind gesetzt. Herkunft jeder Grösse auf der Quellenseite.

Zwei Enden statt einer Zahl, weil die Finanzierung des Mehrbetrags unbekannt ist: unten die reinen Finanzierungskosten, oben der mietrechtliche Renditekorridor. Die Mitte kennt niemand, auch wir nicht.

Die 3,25 Prozent sind unsere Addition aus dem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent und der Marge von 2 Prozentpunkten, die das Bundesgericht bei einem Referenzzinssatz von 2 Prozent oder tiefer zulässt (BGE 147 III 14). Bei einem Neubau ist streng genommen die kostendeckende Bruttorendite nach Art. 269a lit. c OR das einschlägige Kriterium, nicht die Nettorendite. Der Korridor dient hier als Grössenordnung, nicht als Rechtsanspruch.

Zur Einordnung dieser Zahl. Wir rechnen hier ein Modell, keinen Fall. Was für ein konkretes Objekt zulässig ist, hängt an Grössen, die wir nicht kennen — Anlagekosten, Finanzierung, Alter der Liegenschaft — und an der Rechtsprechung zum zulässigen Ertrag (Art. 269 ff. OR). Für die Festsetzung eines Anfangsmietzinses ziehen Sie die Zahlen Ihres Objekts bei; wir rechnen das mit Ihnen durch und holen die rechtliche Beurteilung dort ab, wo sie hingehört: bei der Fachperson für Mietrecht.

Jede Grösse mit ihrer Fundstelle steht auf der Quellenseite. Wie sich der Referenzzinssatz auf bestehende Mietverhältnisse auswirkt, steht in unserem Beitrag zur Mietzinserhöhung.

Was sich ändert — und was vorerst nicht

Der Bundesrat hat im Bericht «Verfahrensbeschleunigung im Raumplanungs- und Baurecht» vom 02.04.2026 angekündigt, Einschränkungen der Beschwerdelegitimation für Privatpersonen zu prüfen und zu erwägen, die Kantone bei nachweislich rechtsmissbräuchlichen Einsprachen zur Kostenauflage zu verpflichten. Das UVEK soll bis Ende 2026 eine Vernehmlassungsvorlage ausarbeiten.

Zwei Einordnungen dazu. Erstens: geprüft und erwogen heisst nicht beschlossen. Zweitens, und das ist für Eigentümer:innen der praktisch wichtigere Punkt: Der Bund kann die Beschwerdelegitimation nur regeln, soweit es um Verfahren vor Bundesgericht geht. Für kantonale Rekursverfahren bleibt es bei Empfehlungen — am Weg über das kantonale Baurekursgericht ändert sich vorerst nichts. Und der Bericht spricht von nachweislich rechtsmissbräuchlichen Einsprachen: Der Regelfall ist damit nicht gemeint.

Häufige Fragen

Wer trägt die Kosten einer Einsprache?

Vor Bundesgericht trug im Fall Bederstrasse die unterliegende Bauherrschaft Gerichtskosten und Parteientschädigung von je CHF 4’000.—. Das sind die sichtbaren Kosten. Die unsichtbaren sind die Zeit und das, was in dieser Zeit teurer wird — genau die Grössen, die unsere Modellrechnung beziffert.

Ändert der Bericht des Bundesrates etwas am Rekursrecht?

Vorerst nicht. Wer in der Nachbarschaft Rekurs führt, nutzt kein Schlupfloch: Art. 89 BGG gibt das Recht allen, die vom Entscheid besonders berührt sind und ein schutzwürdiges Interesse haben, und Art. 111 BGG verbietet den Kantonen, diesen Kreis enger zu ziehen als der Bund.

Was das für Ihr Objekt heisst

• Auflagen früh klären: Bei einem lärmbelasteten Grundstück ist dem Lärmschutz laut Bundesgericht «von Beginn weg, d.h. schon bei der Definition der Rahmenbedingungen — etwa bei der Ausschreibung und Durchführung eines Projektwettbewerbs» eine hohe Bedeutung beizumessen.
• Den Nachweis der Massnahmenprüfung führen: Er liegt bei der Bauherrschaft.
• Nicht überdokumentieren: Verlangt sind laut Vorinstanz «nicht zahllose Variantenstudien, sondern nachvollziehbar begründete Darlegungen, welche Massnahmen geprüft, gewählt oder verworfen wurden».
• Die eigenen Zahlen bereitlegen: Anlagekosten, Finanzierung und Zeitplan entscheiden über den Betrag — nicht das Modell.

Wer die Annahmen anders setzt, erhält andere Zahlen; die Rechenwege bleiben dieselben. Rechnen wir es an Ihrem Objekt durch: Offerte anfordern. Verwaltung ohne Überraschungen. 💙

Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.