Sanierung: wertvermehrend oder werterhaltend?

Wenn Sie sanieren, stellen sich früher oder später zwei Folgefragen: Dürfen Sie den Mietzins erhöhen, und dürfen Sie die Kosten steuerlich abziehen? Beide Antworten hängen an derselben Rechnung – aber an zwei verschiedenen Aufteilungen mit gegenläufigen Folgen. Dieser Beitrag ordnet die Trennlinie selbst; für den Ablauf im eigenen Fall verweist er auf die vertiefenden Beiträge weiter unten.

Eine Rechnung, zwei Behörden

Mietrecht und Steuerrecht verlangen von derselben Sanierungsrechnung dieselbe Grundunterscheidung: Welcher Teil der Arbeiten hat den bisherigen Zustand nur erhalten, welcher Teil hat ihn verbessert? Nur der verbessernde – der «wertvermehrende» – Teil gilt als Mehrleistung und darf auf den Mietzins überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR; Art. 14 Abs. 3 VMWG). Nur der erhaltende Teil gilt als Unterhalt und ist bei der direkten Bundessteuer abziehbar; Wertvermehrung ist dort ausdrücklich nicht abziehbar (Art. 32 Abs. 2 DBG; Art. 34 lit. d DBG). Dieselbe Aufteilung, gegenläufige Folgen.

Teil der Sanierung	Mietrecht	Steuerrecht
werterhaltend (Unterhalt)	nicht überwälzbar	abziehbar — Art. 32 Abs. 2 DBG
wertvermehrend (Mehrleistung)	überwälzbar — Art. 269a lit. b OR, Art. 14 Abs. 3 VMWG	nicht abziehbar — Art. 34 lit. d DBG
energetische Verbesserung	überwälzbar — Art. 14 Abs. 2 VMWG	abziehbar — Art. 32 Abs. 2 zweiter Satz DBG, Art. 1 Liegenschaftskostenverordnung

Eine Ausnahme gehört in jede Rechnung: Energetische Verbesserungen an der Gebäudehülle, der Haustechnik oder bei erneuerbaren Energien gelten mietrechtlich ausdrücklich als Mehrleistung, sind also überwälzbar (Art. 14 Abs. 2 VMWG), und sind gleichzeitig den Unterhaltskosten steuerlich gleichgestellt, also abziehbar (Art. 32 Abs. 2 zweiter Satz DBG; Art. 1 Liegenschaftskostenverordnung). Hier gilt kein Entweder-oder: Dieselbe Massnahme kann den Mietzins tragen und abziehbar sein – abzüglich allfälliger Förderbeiträge.

Die Darlegungs- und Belegpflicht liegt in beiden Verfahren bei den Eigentümer:innen, nicht bei der Behörde (Merkblatt 5 «Grundstückkosten», Steuerverwaltung Kanton Bern, Ziff. 4). Wer die Trennung nicht vor der ersten Rechnung verlangt, muss sie nachher gegen diese Beweislast rekonstruieren – möglich, aber ungleich schwerer (Art. 14 Abs. 5 VMWG; Merkblatt 5 Ziff. 4).

Drei Handgriffe für die Praxis

Die Rechnung getrennt verlangen. Steuerlich zählt nur, was klar abgrenzbar ist: Für abgeschlossene Arbeiten mit einer detaillierten Teilrechnung ist der Betrag geltend zu machen, Akontozahlungen nicht (Merkblatt 5 Ziff. 3). Wer so abrechnet, rechnet auch mietrechtlich konkret ab – und dann greift die Pauschale nicht mehr: Bei umfassenden Überholungen gelten «in der Regel» 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend (Art. 14 Abs. 1 VMWG), aber nur solange sich die einzelnen Arbeiten nicht konkret zuordnen lassen. Lassen sie sich zuordnen, entfällt der Pauschalansatz, und es zählt nur die effektive Mehrleistung (Bundesgericht, Urteil 4A_501/2010 vom 19. Januar 2011, E. 3).

Die Mietzinserhöhung sauber anzeigen. Anzeigen dürfen Vermieter:innen erst, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen; bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Erhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig (Art. 14 Abs. 5 VMWG). Die Mitteilung erfolgt auf dem vom Kanton genehmigten Formular, mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist, mit klarer Begründung; mehrere Gründe sind je in Einzelbeträgen auszuweisen – sonst ist die Erhöhung nichtig (Art. 269d Abs. 1 und 2 OR; Art. 19 Abs. 1 lit. a VMWG). Wird eine zustehende Anpassung nicht vollständig geltend gemacht, ist der Vorbehalt in Franken oder in Prozenten festzuhalten (Art. 18 VMWG).

Förderbeiträge auf beiden Seiten abziehen. Mietrechtlich sind Förderbeiträge vom Betrag der Mehrleistung abzuziehen (Art. 14 Abs. 3bis VMWG); steuerlich zählt bei subventionierten Massnahmen nur der selbst getragene Umfang (Art. 1 Abs. 2 Liegenschaftskostenverordnung). Im Formular ist zudem anzugeben, ob für die Mehrleistung Förderbeiträge bezogen werden (Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 VMWG).

Die Fristen und Formulare im Einzelfall prüft der Mietzinserhöhung-Check. Einen konkreten Anwendungsfall dieser Trennlinie – Kosten und Mietzins nach einem Heizungsersatz – vertieft der Beitrag zur Heizungs-Sanierung.

Was, wenn es zum Streit kommt?

Über eine Mietzinserhöhung entscheidet im Streitfall nicht die Verwaltung, sondern die Schlichtungsbehörde – auf Anfechtung der Mieter:innen innert 30 Tagen (Art. 270b Abs. 1 OR). Steuerlich entscheidet die Veranlagung, die bei Bedarf Rechnungskopien und weitere Belege verlangen kann (Merkblatt 5 Ziff. 4). Und jeder Kanton führt seinen eigenen Ausscheidungskatalog: Bern mit Merkblatt 5, Zürich mit ZStB 30.3 – beide mit denselben Quotenklassen, aber als eigenständige kantonale Regelwerke.

Dieser Beitrag ersetzt kein Verfahren. Er liefert die Vorarbeit, die beide Verfahren verlangen: die Aufteilung dokumentiert, die Rechnung getrennt verlangt, das Formular korrekt, die Frist eingehalten, jede Begründung in Einzelbeträgen.

Kantonale Kataloge im Vergleich

Zwei amtliche Kataloge zeigen dieselbe Struktur in unterschiedlicher kantonaler Fassung:

Kanton	Grundlage	Quotenklassen
Bern	Merkblatt 5 «Grundstückkosten», Steuerverwaltung Kanton Bern	1/1 · 2/3 · 1/2 · –
Zürich	ZStB 30.3, Kantonales Steueramt Zürich	1/1 · 2/3 · 1/2 · –

Alle Fundstellen dieses Beitrags – Gesetzesartikel, Merkblätter, das Bundesgerichtsurteil – stehen gesammelt unter Quellen.

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Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.