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Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und blieb im Juni 2026 unverändert. Viele Vermieter lesen das als Befehl: «Jetzt Miete runter.» Das stimmt so nicht. Eine Senkung des Referenzzinssatzes verpflichtet Sie nicht automatisch — sie gibt Ihrem Mieter einen Anspruch, den er zuerst geltend machen muss. Und Sie dürfen gegenrechnen. Dieser Beitrag zeigt, wann, wie viel und wie Sie reagieren.
Was der Referenzzinssatz ist — und was nicht
Der Referenzzinssatz ist der Massstab für Mietzinsanpassungen im laufenden Mietverhältnis. Massgebend ist nicht der SNB-Leitzins, sondern der hypothekarische Referenzzinssatz. Er stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken und wird auf den nächsten Viertelprozentwert gerundet.
Wer den Satz senkt oder erhöht, ist das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO). Der aktuelle Stand: 1,25 Prozent. Ändert sich der Durchschnittszinssatz, kann sich auch der Referenzzinssatz bewegen — das BWO publiziert ihn periodisch. Der jeweils aktuelle Stand steht auf der Seite des BWO; wir verweisen dorthin über unsere Quellenseite.
Der Denkfehler: «gesenkt» heisst nicht «automatisch tiefer»
Hier trennt sich die Praxis vom Bauchgefühl. Eine Senkung des Referenzzinssatzes führt nicht von selbst zu einer tieferen Miete. Der Mieter kann während der Mietdauer eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich geändert haben — vor allem bei einer Kostensenkung wie beim Referenzzinssatz. Er muss dieses Begehren schriftlich stellen. Sie als Vermieter müssen dann innert 30 Tagen Stellung nehmen.
Das bedeutet konkret: Solange kein Begehren vorliegt, senkt niemand von selbst. Kommt eines, läuft eine Frist — und es beginnt eine Rechnung, nicht ein Automatismus.
Wie viel — die Grössenordnung
Die zulässige Anpassung ist nicht frei wählbar, sie folgt festen Ansätzen. Bei einer Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte ergibt sich im Grundsatz ein Senkungsanspruch von 2,91 Prozent des Nettomietzinses. Das ist der Ausgangspunkt — nicht das Endergebnis.
Denn Sie dürfen gegenrechnen. Zwei Positionen sind zentral:
- Teuerungsausgleich: Der Mietzins darf um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden, gerechnet seit der letzten Mietzinsfestsetzung.
- Allgemeine Kostensteigerungen: Erhöhungen von Gebühren, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten seit der letzten Festsetzung zählen ebenfalls.
Entscheidend ist das Wort «seit der letzten Mietzinsfestsetzung» — es rechnet nur, was sich seither verändert hat. Und: Nur der Nettomietzins wird angepasst, nicht die separat vereinbarten Heiz- und Nebenkosten.
Der stärkste Einwand — und die Antwort darauf
Ein informierter Eigentümer sagt zu Recht: «Wenn mein Vertrag auf einem höheren Referenzzinssatz basiert, schulde ich die Senkung ohnehin — wer verschleppt, verliert am Ende den Schlichtungsfall.» Das ist richtig. Die Frage ist nur: auf welchem Satz basiert Ihr Vertrag?
Die fünf Schritte stehen in der Grafik.
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Vertragsbasis
Welcher Referenzzinssatz steht im Mietvertrag oder in der letzten Anpassung?
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Anspruch
Liegt der heutige Satz tiefer als der massgebende — und wurde noch nicht angepasst?
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Zeitpunkt
Der Anspruch wirkt auf den nächstmöglichen Kündigungstermin nach dem Begehren.
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Gegenrechnung
Teuerung und Kostensteigerungen — nur mit Nachweis, nur seit der letzten Festsetzung.
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Frist
Auf ein schriftliches Herabsetzungsbegehren innert 30 Tagen Stellung nehmen.
Rechtsnormen mit Quelle auf der Quellenseite.
Wichtig: Der Vermieter kann ein Herabsetzungsbegehren abwehren, indem er nachweist, dass er keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Gegenrechnung ist also kein Trick, sondern gesetzlich vorgesehen — sie braucht aber Belege.
Die Grenze dieses Beitrags
Die Ansätze sind klar geregelt, die Anwendung im Einzelfall ist es nicht. Die Bewertung von Teuerung und Kostensteigerung hängt an Ihren konkreten Zahlen und an der letzten Mietzinsfestsetzung; die Praxis der Schlichtungsbehörden ist kantonal unterschiedlich. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung und keine Einzelfallauskunft. Im Streitfall ist die Schlichtungsbehörde zuständig; für die Berechnung ziehen Sie eine Fachperson bei.
Was Sie jetzt tun
Holen Sie den Mietvertrag hervor und suchen Sie den massgebenden Referenzzinssatz. Danach wissen Sie, ob überhaupt ein Anspruch im Raum steht — und was Sie gegenrechnen können. Alle hier genannten Zahlen und Rechtsnormen finden Sie mit Quelle auf unserer Quellenseite.
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Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.
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