Mietzinserhöhung erhalten – gültig oder nicht? Der Schritt-für-Schritt-Check

Kurz beantwortet: Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1,25% (seit 2. September 2025, zuletzt am 1. Juni 2026 unverändert bestätigt). Ob eine erhaltene Mietzinserhöhung gültig ist, lässt sich mit einem 5-Schritte-Check klären: Formular, Frist, Begründung, Höhe und – falls nötig – die fristgerechte Anfechtung bei der Schlichtungsbehörde.

Referenzzinssatz aktuell & Entwicklung

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die massgebliche Grösse für viele Mietzinsanpassungen in der Schweiz. Er beträgt aktuell 1,25%, gültig seit dem 2. September 2025, und wurde am 1. Juni 2026 zuletzt unverändert bestätigt. Die nächste Publikation ist für den 1. September 2026 vorgesehen.

Zur Einordnung: Im Jahr 2023 stieg der Referenzzinssatz in zwei Schritten von 1,25% auf 1,75%. Danach folgten zwei Senkungen, sodass er per 2. September 2025 wieder auf dem Ausgangswert von 1,25% angelangt ist. Diese Bewegungen sind der Hauptgrund, weshalb viele Mieterinnen und Mieter in den letzten Jahren eine Mietzinserhöhung – oder auch eine Anspruchsgrundlage für eine Senkung – erhalten haben.

Formvorschriften: Ohne amtliches Formular ist nichts gültig

Eine Mietzinserhöhung unterliegt strengen Formvorschriften. Wird eine dieser Vorgaben verletzt, ist die Erhöhung nichtig – unabhängig davon, ob der inhaltliche Grund an sich berechtigt wäre.

• Amtliches Formular zwingend: Die Mitteilung muss auf dem kantonal genehmigten, amtlichen Formular erfolgen. Ohne dieses Formular ist die Erhöhung nichtig.
• Fristgerechte Zustellung: Die Mitteilung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist eintreffen. Wirksam wird sie erst auf den nächsten Kündigungstermin.
• Begründungspflicht: Der Grund für die Erhöhung muss konkret und nachvollziehbar auf dem Formular aufgeführt sein. Allgemeine Floskeln ohne Substanz genügen nicht.
• Keine gekoppelte Kündigungsandrohung: Eine gleichzeitige Androhung der Kündigung für den Fall, dass die Erhöhung nicht akzeptiert wird, ist nicht zulässig.

Welche Gründe rechtfertigen eine Mietzinserhöhung?

Der Referenzzinssatz ist nur einer von mehreren zulässigen Erhöhungsgründen. Häufig werden auch folgende Gründe angeführt:

• Teuerungsausgleich: maximal 40% des Landesindex der Konsumentenpreise
• Effektive Steigerung der Unterhalts- und Betriebskosten
• Wertvermehrende Investitionen (Neuerungen, die einen Mehrwert schaffen – reine Ersatzinvestitionen zählen nicht dazu)
• Umfassende Überholungen, die anteilig auf den Mietzins angerechnet werden können
• Orts- oder Quartierüblichkeit, die gelegentlich als Begründung herangezogen wird

Wichtig: Der genannte Grund muss auf dem Formular konkret benannt sein und die verlangte Erhöhung muss zu diesem Grund passen. Ein pauschaler Verweis auf „gestiegene Kosten" ohne nähere Angaben reicht nicht aus.

Der 5-Schritte-Check für Ihre Mietzinserhöhung

Mit den folgenden fünf Schritten lässt sich eine erhaltene Mietzinserhöhung systematisch auf ihre Gültigkeit prüfen:

1. 1

   Formular prüfen

   Wurde das amtliche, kantonal genehmigte Formular verwendet? Ohne dieses Formular ist die Mietzinserhöhung nichtig – unabhängig davon, wie berechtigt der Grund inhaltlich sein mag.

2. 2

   Frist prüfen

   Ist die Mitteilung mindestens 10 Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist zugestellt worden und auf den nächsten Kündigungstermin angesetzt? Fehlt eines von beidem, ist die Erhöhung ungültig.

3. 3

   Begründung prüfen

   Steht ein konkreter, nachvollziehbarer Grund auf dem Formular – etwa Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung oder Investition? Allgemeine Floskeln ohne Substanz genügen den Anforderungen nicht.

4. 4

   Höhe plausibilisieren

   Passt die verlangte Erhöhung zum genannten Grund – etwa rund 3% pro 0,25-Punkt-Schritt beim Referenzzinssatz oder maximal 40% der Teuerung? Bei Zweifeln hilft ein Online-Mietzinsrechner zur groben Einordnung.

5. 5

   Reagieren

   Bei Formfehler oder unplausibler Begründung: innerhalb von 30 Tagen schriftlich bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache anfechten.

Zur Einordnung der Höhe (Schritt 4): Als vielzitierte Faustregel gilt, dass eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinserhöhung von rund 3% rechtfertigt; bei einer Senkung um 0,25 Prozentpunkte besteht umgekehrt ein Anspruch auf rund 2,91% Senkung. Diese Werte sind keine offiziell publizierte Bundes- oder Kantonstabelle, sondern eine gängige Berechnungspraxis – die effektive Berechnung ist vertragsspezifisch und hängt vom bisherigen Ausgangszins des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Für eine genauere Einschätzung im Einzelfall werden meist Online-Mietzinsrechner verwendet.

Anfechtung: Frist und Zuständigkeit

Kommt der Check zum Ergebnis, dass ein Formfehler vorliegt oder die Begründung nicht plausibel ist, kann die Mietzinserhöhung angefochten werden. Die Frist dafür beträgt 30 Tage ab Erhalt der Mitteilung. Die Anfechtung muss schriftlich erfolgen und ist bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Mietsache einzureichen – nicht am Wohnort der Vermieterschaft.

Häufige Fragen

Fazit

Eine Mietzinserhöhung ist nur gültig, wenn Formular, Frist und Begründung stimmen und die Höhe zum angegebenen Grund passt. Der 5-Schritte-Check bietet dafür eine schnelle Orientierung. Bei Zweifeln lohnt sich die genaue Prüfung – die Anfechtungsfrist von 30 Tagen ab Erhalt der Mitteilung ist kurz und sollte nicht verpasst werden.

Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.