Kurz beantwortet: Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen beträgt 3 Monate (Art. 266c OR), sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Fehlt eine vertragliche Terminregelung, gilt in der Stadt Bern und näherer Umgebung der 30. April und der 31. Oktober als ortsüblicher Kündigungstermin, in den übrigen Gemeinden des Kantons Bern grundsätzlich jedes Monatsende, ausser dem 31. Dezember.
Die gesetzliche Kündigungsfrist
Art. 266c des Obligationenrechts (OR) legt für die Miete von Wohnräumen eine Kündigungsfrist von 3 Monaten fest – dies gilt, sofern Vertrag oder Ortsgebrauch nichts anderes vorsehen. Für Geschäftsräume schreibt das Gesetz eine Mindestfrist von 6 Monaten vor.
Diese Fristen sind gesetzliche Minimalvorgaben. Die meisten Mietverträge im Kanton Bern enthalten jedoch eine eigene Regelung zu Frist und Termin – und diese vertragliche Regelung geht der subsidiären, ortsüblichen Regelung immer vor. Massgebend ist also zuerst ein Blick in den eigenen Mietvertrag.
Ortsübliche Kündigungstermine
Enthält der Mietvertrag keine eigene Terminregelung, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Im Kanton Bern unterscheiden sich diese je nach Ort:
- Stadt Bern und nähere Umgebung: 30. April und 31. Oktober
- Übrige Gemeinden im Kanton Bern: jedes Monatsende, ausser dem 31. Dezember
Wichtig zum Verständnis: Diese Termine sind nur die subsidiäre gesetzliche Auffangregel – sie gelten ausschliesslich dann, wenn der Mietvertrag selbst nichts anderes festlegt. In der Praxis regeln die allermeisten Mietverträge im Kanton Bern ihre Kündigungstermine selbst, häufig quartalsweise (z.B. Ende März, Juni, September, Dezember) oder sogar monatlich. Wer also in der Stadt Bern wohnt, ist keineswegs auf zwei Kündigungsmöglichkeiten pro Jahr beschränkt, sobald der eigene Vertrag andere Termine vorsieht – und das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme. Zudem lässt sich die Kündigung selbst jederzeit im Jahr aussprechen; nur der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirkt (das Mietverhältnis also endet), richtet sich nach dem nächsten gültigen Termin abzüglich der dreimonatigen Frist.
Für Thun und Interlaken existiert kein eigenständig dokumentiertes Sonderregime – dort gilt als Auffangregel dieselbe Regel wie in den übrigen Gemeinden des Kantons Bern, also jedes Monatsende ausser dem 31. Dezember. Ein einziges offizielles kantonales Verzeichnis mit Terminen pro einzelner Gemeinde gibt es nicht; massgebend ist – wie überall – zuerst der eigene Mietvertrag, da vertraglich vereinbarte Termine der Auffangregel immer vorgehen.
Formularpflicht bei der Kündigung
Kündigt die Vermieterschaft ein Mietverhältnis über Wohn- oder Geschäftsräume, muss dies schriftlich auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Wird dieses Formular nicht verwendet, ist die Kündigung nichtig – sie entfaltet also keine Rechtswirkung, selbst wenn alle Fristen eingehalten wurden. Der Kanton Bern stellt das entsprechende offizielle Formular zur Verfügung.
Für Mieterinnen und Mieter gilt diese Formularpflicht nicht – sie können formlos schriftlich kündigen.
Sonderfälle
- Eigenbedarf nach Erwerb: Erwirbt eine neue Eigentümerschaft eine Liegenschaft und macht dringenden Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige geltend, kann sie unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist auf den nächsten gesetzlichen Termin nach dem Erwerb kündigen.
- Familienwohnung: Dient die Wohnung als Familienwohnung, müssen beide Ehegatten bzw. eingetragenen Partner:innen die Kündigung unterzeichnen oder entgegennehmen – unabhängig davon, wer den Mietvertrag ursprünglich unterschrieben hat.
- Ausserordentliche Kündigung: Sie ist möglich bei Zahlungsverzug (nach vorheriger Abmahnung und Ansetzung einer 30-tägigen Zahlungsfrist), bei Verletzung der Sorgfaltspflicht, aus anderen wichtigen Gründen, bei Konkurs der Mieterschaft oder im Todesfall – hier steht den Erben ein besonderes Kündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten zu.
Verwaltungswechsel und laufende Mietverträge
Ein Wechsel der Immobilienverwaltung betrifft ausschliesslich die Vertretung der Eigentümerschaft nach aussen – nicht den Mietvertrag selbst. Da die Verwaltung nicht Vertragspartei ist, bleibt der bestehende Mietvertrag durch einen solchen Wechsel vollständig unverändert. Kündigungsfristen, Termine und alle übrigen Vertragsbestimmungen gelten unverändert weiter.
Anders geregelt ist der verwandte Fall des Eigentümerwechsels: Wechselt die Liegenschaft die Eigentümerschaft, geht der bestehende Mietvertrag von Gesetzes wegen automatisch auf die neue Eigentümerschaft über – ein neuer Mietvertrag ist dafür nicht nötig. Mehr dazu in unseren Artikeln zum Verwaltungswechsel bei Mietliegenschaften und bei Stockwerkeigentum.
Häufige Fragen
Wie lange ist die gesetzliche Kündigungsfrist für eine Mietwohnung in Bern?
Gemäss Art. 266c OR beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnräume 3 Monate, sofern der Mietvertrag nichts anderes vorsieht. Für Geschäftsräume gilt eine Mindestfrist von 6 Monaten.
Was sind die ortsüblichen Kündigungstermine in der Stadt Bern?
In der Stadt Bern und näherer Umgebung gelten der 30. April und der 31. Oktober als ortsübliche Kündigungstermine. Diese gelten aber nur subsidiär, wenn der Mietvertrag keine eigene Terminregelung enthält – und die meisten Mietverträge regeln das selbst, häufig quartalsweise oder monatlich. Wer nur zweimal jährlich kündigen könnte, ist damit eher die Ausnahme als die Regel.
Gelten in Thun und Interlaken dieselben Kündigungstermine wie in Bern?
Für Thun und Interlaken gibt es keine eigenständig dokumentierte Sonderregelung. In der Regel gilt dort wie in den übrigen Gemeinden des Kantons Bern jedes Monatsende als Kündigungstermin, ausser dem 31. Dezember – massgebend ist aber immer zuerst die Regelung im Mietvertrag.
Muss eine Kündigung auf einem amtlichen Formular erfolgen?
Ja. Eine Kündigung durch die Vermieterschaft muss schriftlich auf dem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Fehlt das korrekte Formular, ist die Kündigung nichtig. Der Kanton Bern stellt dafür ein offizielles Formular zur Verfügung.
Ändert sich mein Mietvertrag, wenn die Verwaltung wechselt?
Nein. Ein Wechsel der Immobilienverwaltung betrifft nur die Vertretung der Eigentümerschaft, nicht den Mietvertrag selbst – dieser bleibt vollständig unverändert bestehen. Anders beim Eigentümerwechsel: Dort geht der Mietvertrag automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.
Fazit
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen beträgt 3 Monate, die konkreten Kündigungstermine hängen jedoch primär vom Mietvertrag und subsidiär vom Ort ab – 30. April/31. Oktober in der Stadt Bern, Monatsende (ausser 31. Dezember) in den übrigen Gemeinden. Eine Kündigung durch die Vermieterschaft ist nur auf dem amtlichen Formular gültig. Ein Wechsel der Verwaltung ändert am laufenden Mietvertrag nichts.
Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.
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