Was kostet eine Immobilienverwaltung in Bern, Thun & Interlaken?

Kurz beantwortet: Für die laufende Verwaltung einer Mietliegenschaft verlangen Schweizer Anbieter üblicherweise 2,5 bis 6 Prozent der jährlichen Bruttomiete. Kommt eine Neuvermietung dazu, steigt der Satz bei vielen Anbietern auf bis zu 12 Prozent. Die genaue Höhe hängt von Objektgrösse, Region und Leistungsumfang ab.

Wofür bezahlen Sie überhaupt?

Eine Immobilienverwaltung nimmt Ihnen die Arbeit rund um Ihre Mietwohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus ab: Mietende suchen, den Mietzins einziehen, Nebenkosten abrechnen, Reparaturen organisieren, Anliegen beantworten. Dafür zahlen Sie ein Honorar – meist als Prozentsatz der Miete oder als fester Betrag pro Wohnung. Ein Hinweis vorweg: Alle Prozentsätze in diesem Beitrag verstehen sich zuzüglich 8,1 Prozent Mehrwertsteuer – prüfen Sie bei jeder Offerte, ob sie netto oder inklusive gerechnet ist.

Bevor es um die Zahlen geht, lohnt sich ein Blick auf ein paar Begriffe, die in Offerten ständig durcheinandergehen – und den Preis stark beeinflussen.

Nettomiete

Nebenkosten

↑ zusammen ergeben sie die Bruttomiete

Nettomiete ist die reine Miete, Nebenkosten sind Heizung, Wasser, Hauswart und Ähnliches. Ein Honorar kann sich auf die eine oder die andere Grösse beziehen – fragen Sie deshalb immer nach, welche gemeint ist.

Soll-Mietzinsdie Miete bei voller Vermietung

Tatsächliche Einnahmenwas bei Leerstand wirklich hereinkommt

Wie wird abgerechnet? Die drei Modelle

Vereinfacht gesagt: Sie zahlen der Verwaltung entweder einen Anteil Ihrer Mieteinnahmen (Prozentmodell) oder einen festen Betrag (Pauschalhonorar). Am Markt haben sich drei Modelle etabliert:

• Pauschalhonorar: ein fixer Betrag, unabhängig von der Miethöhe.
• Brutto-Soll-Honorar: ein Prozentsatz auf dem Soll-Mietzins (der Miete bei Vollvermietung). Steht eine Wohnung leer, zahlen Sie das Honorar trotzdem – das Leerstandsrisiko bleibt bei Ihnen.
• Netto-Honorar: ein Prozentsatz auf den tatsächlichen Mieteinnahmen (was wirklich hereinkommt). Bei Leerstand sinkt auch das Honorar – die Verwaltung trägt das Risiko anteilig mit.

In Vergleichen stossen Sie ausserdem auf eine viel tiefere Zahl – «rund 3 Prozent». Das ist kein Widerspruch, sondern ein anderes Honorar: Es steckt in der Nebenkostenabrechnung und wird dem Mieter belastet, nicht der Eigentümerschaft. Wie die beiden zusammenhängen, klären wir im Vertiefungsteil.

In der Praxis überwiegt das Prozentmodell. Und genau hier steckt der grösste Kostentreiber: Mit jeder Mietzinserhöhung steigt auch das Honorar – bei gleichem Aufwand. Bei einem mietunabhängigen Fixpreis bleibt es dagegen konstant. Die folgende Übersicht macht das greifbar (monatliche Verwaltungskosten pro Wohnung, eigene Berechnung auf Basis der weiter unten zitierten Marktprozentsätze und eines Fixpreises von CHF 69):

Ob im Einzelfall ein Prozentmodell oder ein Fixpreis günstiger ist – und ab welcher Monatsmiete sich was lohnt – rechnen wir im Beitrag Fixpreis oder Prozentmodell im Detail durch.

Was ist in der Grundgebühr enthalten – und was nicht?

Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht – welcher Leistungsumfang in der Grundgebühr steckt, ist Vertragssache und unterscheidet sich von Anbieter zu Anbieter. Genau diese fehlende Standarddefinition ist einer der Gründe, warum ein reiner Prozentvergleich in die Irre führt. Üblicherweise, aber vertraglich zu prüfen, enthalten sind:

• Mietzinsinkasso und Kontoführung
• jährliche Nebenkosten- und Heizkostenabrechnung
• laufende Mieterbetreuung und Kommunikation
• einfaches Mahnwesen
• Jahresabrechnung und Reporting an die Eigentümerschaft
• Vertrags- und Dokumentenverwaltung

Nicht automatisch enthalten sind Sonderleistungen, die separat verrechnet werden können – etwa die Neuvermietung (Inserat, Besichtigungen, Vertrag) oder zusätzliche Beratung. Für solche Zusatzarbeiten nennen Marktquellen Stundenansätze von rund CHF 145 bis 200, je nach Qualifikation. Für andere Sonderfälle wie die Begleitung grösserer Sanierungen nennt der Markt keine belastbaren Pauschalzahlen – hier lohnt sich die Frage nach dem konkreten Ansatz, bevor der Auftrag erteilt wird.

Worauf sollten Eigentümer:innen bei der Wahl achten?

• Transparenz: Sind alle Leistungen im Preis enthalten, oder kommen versteckte Zusatzkosten dazu?
• Erreichbarkeit: Gibt es eine feste Ansprechperson, oder wechselt die Zuständigkeit ständig?
• Digitale Tools: Ist jederzeit Einsicht in Abrechnungen und Belege möglich?
• Interessenkonflikt: Profitiert die Verwaltung automatisch von Mietzinserhöhungen (reines Prozentmodell), oder ist die Vergütung davon unabhängig?

Neben dem klassischen Prozentmodell gibt es auch Fixpreis-Anbieter, bei denen die Vergütung unabhängig von der Miethöhe bleibt – RESONUS IMMOBILIEN arbeitet beispielsweise nach diesem Prinzip. Welches Modell im Einzelfall passt, hängt von der eigenen Situation ab. Wer diese Punkte strukturiert durchgehen möchte, findet sie in unserem kostenlosen Ratgeber «Die richtige Verwaltung finden».

Ab hier wird es fachlich – für alle, die es genau wissen wollen: die Marktzahlen im Detail, die Rechtslage hinter den zwei Honoraren, ein Rechenbeispiel und Sonderfälle wie Region und Stockwerkeigentum.

Was zeigen aktuelle Markterhebungen?

Die kursierenden Prozentsätze unterscheiden sich je nach Quelle spürbar – ein Hinweis darauf, dass der Markt insgesamt wenig transparent ist:

• Eine Analyse von gryps.ch nennt 2,5–5% ohne Neuvermietung, bis 5–10% mit Neuvermietung
• Immolution beziffert die Spanne auf 4–5% ohne Neuvermietung, bis zu 12% mit Neuvermietung
• Fairwalter nennt 3–6%, je nach Region und Verwaltungsaufwand
• cash.ch nennt 3,5–5%, in Regionen mit tieferen Mieten bis 6%, mit Neuvermietung rund 12%

Zusammengenommen ergibt sich eine reale Bandbreite von rund 2,5% bis 12% – deutlich breiter, als eine einzelne Pauschalangabe vermuten lässt. Eine verbindliche Verbands-Richttabelle gibt es dafür nicht: Der Branchenverband SVIT zog seine früheren Honorarrichtlinien zurück, nachdem die Wettbewerbskommission (WEKO) sie Ende der 1990er-Jahre als kartellrechtlich problematisch eingestuft hatte. Die im Markt kursierenden Spannen sind deshalb informelle Richtwerte, keine offizielle Vorgabe.

Ein Punkt, den keine dieser Quellen offenlegt: ob die genannten Prozentsätze netto oder inklusive Mehrwertsteuer gemeint sind. Für einen sauberen Vergleich lohnt sich deshalb immer die Nachfrage, ob eine Offerte «zzgl. MWST» oder «inkl. MWST» kalkuliert ist – 8,1 Prozent Unterschied entscheiden bei einem knappen Vergleich.

Zwei Honorare, die oft verwechselt werden

Oben war schon kurz von der «viel tieferen Zahl» die Rede – hier die Auflösung. Hinter den Prozentangaben stecken in Wahrheit zwei völlig verschiedene Honorare: ein grosses, das die Eigentümerschaft trägt, und ein kleines, das dem Mieter verrechnet wird. Man muss sie klar auseinanderhalten:

• Die Verwaltungsgebühr für die Liegenschaft: 2,5 bis 12 Prozent der Jahresmiete. Sie deckt Bewirtschaftung, Buchhaltung, Mietersuche und Vertragsverwaltung ab und wird von der Eigentümerschaft getragen.
• Das Verwaltungshonorar in der Nebenkostenabrechnung: ein separates, deutlich kleineres Element, das dem Mieter über die Nebenkosten weiterverrechnet wird. Rechtsgrundlage ist Art. 4 VMWG. Verbreitet ist eine Praxis von rund 3 bis 4,5 Prozent der Nebenkostensumme (nicht der Miete!) – gestützt auf kantonale Gerichtsentscheide und eine Mitteilung des Bundesamts für Wohnungswesen. Die exakt zulässige Höhe hat das Bundesgericht bis heute nicht abschliessend festgelegt.

Rechenbeispiel nach Objektgrösse

Eine Erhebung von Fairwalter liefert konkrete Grössenordnungen für ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen:

• Ohne Neuvermietung: CHF 2'500–5'500 pro Jahr, im Durchschnitt rund CHF 4'300
• Mit Neuvermietung: CHF 6'100–13'000 pro Jahr

Bei einem Mehrfamilienhaus mit CHF 120'000 Jahresmiete bedeuten beispielsweise 6% Honorar CHF 7'200 pro Jahr – ein Betrag, der bei Verwaltungen mit reinem Prozentmodell automatisch mit jeder Mietzinserhöhung mitsteigt, unabhängig vom tatsächlichen Mehraufwand.

Warum die Region den Preis beeinflusst

Mehrere der oben genannten Quellen weisen explizit darauf hin: In Gemeinden mit tieferen Mieten steigt der übliche Prozentsatz tendenziell an. Der Grund liegt auf der Hand: Der administrative Aufwand pro Wohnung unterscheidet sich kaum, unabhängig von der Miethöhe. Bei tieferen Mieten braucht es daher einen höheren Prozentsatz, damit die Verwaltung kostendeckend arbeitet. Dabei ist eine Unterscheidung wichtig: Nicht das ganze Berner Oberland ist ein Tiefpreis-Gebiet – in Tourismus- und Nachfrageorten wie Interlaken halten sich die Mieten hoch. Tiefere Mieten finden sich vor allem in abgelegenen, ländlichen Gemeinden abseits der Zentren. Für Eigentümer:innen solcher Lagen lohnt sich deshalb ein besonders genauer Blick auf das Abrechnungsmodell.

Ein Beispiel macht die grosse Spanne von 2,5 bis 12 Prozent greifbar: Eine neuwertige 4,5-Zimmer-Wohnung mit hohem Ausbaustandard in der Stadt Bern zu CHF 2'800 Miete verursacht für die Verwaltung kaum mehr Aufwand als eine einfache 3-Zimmer-Wohnung in einer abgelegenen Landgemeinde zu CHF 1'300 – dieselbe Abrechnung, dieselbe Betreuung, dieselben Mieteranliegen. Bei einem Satz von 4 Prozent zahlt der städtische Eigentümer trotzdem CHF 112 im Monat, in der Landgemeinde ergäbe erst ein Satz von rund 8,6 Prozent denselben Betrag. Die breite Marktspanne bildet also weniger unterschiedlichen Aufwand ab als unterschiedliche Mieten, Ausbaustandards – und den Anteil für Neuvermietungen.

Und Stockwerkeigentum (STWEG)?

Bei STWEG-Gemeinschaften hat sich ein anderes Modell etabliert: meist eine Grundpauschale von rund CHF 2'000 bis 3'000 pro Jahr plus CHF 250 bis 600 pro Wohneinheit – bei grösseren Gemeinschaften sinkt der Betrag pro Einheit spürbar. Daneben kommen auch reine Einheitspauschalen oder eine Komplettpauschale für die ganze Liegenschaft vor. Da STWEG-Kosten stark vom Reglement und der Gemeinschaftsgrösse abhängen, gehen wir in eigenen Beiträgen im Detail auf den Erneuerungsfonds und den Verwaltungswechsel bei Stockwerkeigentum ein.

Häufige Fragen

Fazit

Vergleichen lässt sich nur, was auf derselben Basis steht. Lassen Sie sich deshalb jede Offerte netto ausgewiesen geben und den enthaltenen Leistungsumfang schriftlich bestätigen – erst dann sagt der Preis etwas aus. Und schauen Sie über die Zahl hinaus: auf Transparenz, eine feste Ansprechperson und darauf, ob die Verwaltung an Ihren Mietzinserhöhungen mitverdient. Ein Honorar, das mit der Miete wächst, ist selten das günstigere.

Alle Zahlen in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.