Immobilienmarkt Ostermundigen: Wohnungsmarkt, Verdichtung und Tramplanung

Wachstum & Bevölkerung

Gemäss der Gemeinde Ostermundigen lebten am 31. Dezember 2025 insgesamt 18'695 Menschen in der Gemeinde. Ende 2020 waren es 18'005. Damit nahm die Bevölkerung in fünf Jahren um 690 Personen beziehungsweise rund 3,8 Prozent zu.

Die Ortsplanungsrevision O’mundo arbeitet für den Planungshorizont 2040 mit rund 20'400 Einwohnerinnen und Einwohnern sowie etwa 1'090 zusätzlichen Arbeitsplätzen. Die häufig genannten 11 Prozent Wachstum beziehen sich auf den damaligen Ausgangswert von 18'400 Personen. Verglichen mit dem effektiven Stand Ende 2025 entspräche das verbleibende Wachstum bis 2040 noch rund 9,1 Prozent. Es handelt sich um eine Planungsannahme und nicht um eine garantierte Bevölkerungsprognose.

Bei den Mietpreisen lohnt sich wie in Zollikofen ein Blick auf zwei unterschiedliche Datensätze. RealAdvisor weist per Abruf vom 30. Juli 2026 für die PLZ 3072 eine mediane Angebotsmiete von CHF 2'648 pro Monat aus; 80 Prozent der Inserate liegen zwischen CHF 1'383 und CHF 4'901. Der ausgewiesene Wert von CHF 318 pro Quadratmeter und Jahr entspricht CHF 26.50 pro Quadratmeter und Monat. Die Gemeindeinfo von Raiffeisen modelliert für eine typische neue 4-Zimmer-Wohnung mit 100 Quadratmetern eine Nettomiete von CHF 2'363 pro Monat. Beide Angaben sind Orientierungshilfen; für eine konkrete Vermietung sind Lage, Zustand, Grundriss, Ausbaustandard und Nebenkosten entscheidend.

Gemäss Raiffeisen auf Basis der Leerwohnungszählung des Bundesamts für Statistik lag die Leerwohnungsziffer in Ostermundigen am 1. Juni 2025 bei 1,1 Prozent. Damit bewegte sie sich praktisch auf dem Niveau des Kantons Bern mit 1,12 Prozent und leicht über dem Schweizer Wert von 1,0 Prozent. Die Zahl beschreibt den Gesamtmarkt; wie schnell eine einzelne Wohnung vermietet wird, hängt weiterhin stark von Mikrolage, Wohnungsgrösse, Zustand und Mietzins ab.

Tramprojekt: 2026 ist nicht mehr realistisch

Das Tram Bern–Ostermundigen bleibt ein wichtiges Infrastrukturprojekt, der bisher kommunizierte Baustart 2026 ist aber überholt. Das Plangenehmigungsverfahren beim Bundesamt für Verkehr ist noch nicht rechtskräftig abgeschlossen. Erst danach lässt sich der Baustart des Hauptprojekts verbindlich terminieren. Die aktuellen Informationen der Gemeinde zur Ortsplanungsrevision nennen eine Fertigstellung der Tramlinie voraussichtlich ab 2032. Vorbereitende Werkleitungsarbeiten im Bereich Bahnhof/Waldeck begannen bereits 2024; sie sind nicht mit dem Bau der eigentlichen Tramstrecke gleichzusetzen.

Die geplante Strecke ist rund 4,5 Kilometer lang und führt vom Viktoriaplatz in Bern bis ins Oberfeld in Ostermundigen. Die heutige Buslinie 10 befördert gemäss Gemeinde mehr als 8 Millionen Fahrgäste pro Jahr und ist in Spitzenzeiten überlastet. Kanton, Stadt Bern und Gemeinde Ostermundigen haben den Finanzierungsvorlagen an der Urne zugestimmt. Diese politischen Entscheide ersetzen jedoch nicht die noch ausstehende rechtskräftige Plangenehmigung.

Verdichtung an der Bernstrasse

Mit O’mundo setzt Ostermundigen auf innere Verdichtung, ohne neues Bauland für Wohnen einzuzonen. Die bauliche Hauptentwicklung soll sich entlang der Bernstrasse und rund um den Bahnhof konzentrieren. Je nach Abschnitt sieht der aktuelle Entwurf für die Corso-Zonen maximal fünf oder sechs Vollgeschosse plus ein Attikageschoss vor. Für Neu-, An- und Ersatzbauten gelten zudem Vorgaben zu Erdgeschossnutzungen, Vorzonen und Bäumen. Schützens- und erhaltenswerte Gebäude sind teilweise ausgenommen.

Wichtig für Eigentümer:innen: Die neue baurechtliche Grundordnung ist noch nicht rechtskräftig. Die Unterlagen befinden sich gemäss Projektstand in der kantonalen Vorprüfung. Die tatsächliche Ausnutzung hängt später von Parzelle, Zone, Schutzstatus und konkretem Projekt ab. Ein bereits realisiertes Beispiel für die Verdichtung beim Bahnhof ist der BäreTower: Das 2022 fertiggestellte, rund 100 Meter hohe Gebäude umfasst 32 Geschosse und 152 Wohnungen sowie Hotel-, Büro-, Gastronomie- und Verkaufsflächen.

Was das für Eigentümer:innen bedeutet

Für Eigentümer:innen ergeben sich Chancen, aber noch keine pauschal einpreisbaren Wertsteigerungen. Entlang der Bernstrasse kann O’mundo zusätzliche Ausnutzung ermöglichen; vor einem Entscheid sind jedoch Zone, Schutzstatus, Erschliessung, Lärm, vorgeschriebene Erdgeschossnutzung und eine mögliche Mehrwertabgabe objektspezifisch zu prüfen. Das Tram sollte wegen des offenen Terminplans nicht als kurzfristig gesicherter Miet- oder Werttreiber kalkuliert werden.

Auf dem Mietmarkt spricht eine Leerwohnungsziffer von 1,1 Prozent für ein grundsätzlich funktionierendes, aber nicht überall knappes Angebot. In der Bewirtschaftung zählen deshalb ein marktgerechter Mietzins, vollständige Unterlagen, eine saubere Präsentation und die zügige Bearbeitung von Anfragen. Während längerer Bauphasen rund um Bahnhof und Bernstrasse kommt zudem eine frühzeitige, klare Kommunikation mit der Mieterschaft hinzu. Dabei unterstützen wir mit einer Liegenschaftsverwaltung in der Region Bern.

Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.