Heizungsersatz im Mehrfamilienhaus: wer welchen Teil der Rechnung trägt

Für den Ersatz einer Ölheizung durch eine Luft/Wasser-Wärmepumpe mit 40 kW ergeben die Förderansätze des Kantons Bern für 2026 einen Beitrag von CHF 8’500.— — CHF 4’500.— Sockel plus CHF 100.— je kW. Genau diesen Betrag dürfen Sie nachher nicht auf die Miete legen. Das steht so in der Verordnung, und es ist der Satz, an dem die meisten Mietzinsanpassungen nach einer Sanierung scheitern.

Ein Heizungsersatz im Mehrfamilienhaus ist keine Heizungsfrage. Er ist eine Verteilfrage: Der Kanton trägt einen Teil, die Mieterschaft trägt einen Teil, den Rest tragen Sie. Wer die drei Teile erst auseinandernimmt, wenn der Kessel schon ausgebaut ist, kann weder das Fördergesuch noch die Mietzinsanpassung sauber begründen.

Wer trägt	Welchen Teil	Grundlage
Kanton Bern	den Förderbeitrag auf die neue Heizung, höchstens 35 Prozent ihrer Kosten	Förderprogramm des Kantons Bern, Ansätze 2026
Mieterschaft	den Mehrleistungsteil der Investition — über Verzinsung, Amortisation und Unterhalt im Mietzins, nach Abzug des Förderbeitrags	Art. 269a lit. b OR · Art. 14 Abs. 2–4 VMWG
Sie	den Unterhaltsteil — was ein gleichwertiger Ersatz des alten Kessels gekostet hätte — und alles, was weder gefördert noch überwälzbar ist	Art. 14 Abs. 3 VMWG

Was der Kanton Bern zahlt

Das kantonale Förderprogramm unterstützt den Ersatz einer fest installierten, ordentlich bewilligten Elektro-, Öl- oder Erdgasheizung durch eine Wärmepumpe. Massgebend ist die Leistung der neuen Heizung, höchstens jedoch 50 W je m² Energiebezugsfläche. Die Ansätze für das Förderjahr 2026:

Massnahme	Förderansatz 2026
Luft/Wasser-Wärmepumpe bis 15 kW	CHF 6’000.—
Luft/Wasser-Wärmepumpe über 15 kW	CHF 4’500.— plus CHF 100.— je kW
Luft/Wasser-Wärmepumpe über 70 kW	CHF 3’200.— plus CHF 120.— je kW
Erdwärme oder Wasser/Wasser bis 15 kW	CHF 10’000.—
Erdwärme oder Wasser/Wasser über 15 kW	CHF 4’800.— plus CHF 360.— je kW
Erdwärme oder Wasser/Wasser über 500 kW	CHF 84’800.— plus CHF 200.— je kW
Erstinstallation Wärmeverteilsystem, Energiebezugsfläche unter 250 m²	CHF 15’000.—
Erstinstallation Wärmeverteilsystem, Energiebezugsfläche ab 250 m²	CHF 60.— je m²

Die Erstinstallation eines Wärmeverteilsystems wird nur gefördert, wenn bisher dezentral geheizt wurde.

Das Mehrfamilienhaus ist nicht ausgenommen; es fällt unter die Gebäudekategorie I «Wohnen MFH und EFH». Zwei Grenzen gelten: Der Förderbeitrag liegt bei höchstens 35 Prozent der Kosten der neuen Heizung, und Beiträge über CHF 200’000.— werden nicht linear berechnet. Die alte Heizung muss vollständig demontiert werden, Kessel und Brenner inbegriffen, und nach Abschluss der Arbeiten ist bei Wohnbauten auf eigene Kosten ein GEAK erstellen zu lassen — ohne gültigen GEAK wird der Beitrag nicht ausbezahlt.

Die CHF 8’500.— aus dem Einstieg sind unsere Rechnung aus diesen Ansätzen, keine Zusage. Was Ihr Objekt erhält, entscheidet der Kanton auf das Gesuch hin. Die Ansätze ändern jährlich; die hier genannten stammen aus dem Leitfaden vom März 2026.

Was auf die Miete darf — und was der Förderbeitrag damit macht

Ein Heizungsersatz kann eine Mehrleistung sein. Art. 269a lit. b OR lässt Mietzinse zu, die «durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind», und Art. 14 Abs. 2 VMWG zählt energetische Verbesserungen ausdrücklich dazu — darunter Massnahmen zur Verminderung der Emissionen bei haustechnischen Anlagen und zum Einsatz erneuerbarer Energien.

Vier Bedingungen begrenzen das, und alle vier gehören in Ihre Begründung:

• Nur der Mehrleistungsteil. Nach Art. 14 Abs. 3 VMWG zählt nur der Teil der Kosten, «der die Kosten zur Wiederherstellung oder Erhaltung des ursprünglichen Zustandes übersteigt». Was es gekostet hätte, den alten Kessel durch einen gleichwertigen zu ersetzen, ist Unterhalt und bleibt bei Ihnen.
• Förderbeiträge gehen ab. Art. 14 Abs. 3bis VMWG: «Förderbeiträge, die für wertvermehrende Verbesserungen gewährt werden, sind vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.» Nicht von der Gesamtinvestition — vom Mehrleistungsbetrag. Die Bestimmung gilt seit dem 1. Juli 2014.
• Nur ein angemessener Satz. Art. 14 Abs. 4 VMWG lässt die Erhöhung zu, soweit sie «den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht übersteigen». Einen festen Prozentsatz nennt die Verordnung nicht.
• Erst nach den Arbeiten. Art. 14 Abs. 5 VMWG: angezeigt werden darf erst, «wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die sachdienlichen Belege vorliegen».

Dazu die Form. Die Anzeige läuft über das amtliche Formular des Kantons, und sie ist nach Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn dieses Formular fehlt oder die Begründung. Art. 20 Abs. 1 VMWG verlangt, dass der Differenzbetrag zahlenmässig begründet wird, und Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 VMWG verlangt im Formular die Angabe, ob Sie Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen erhalten. Die Frage steht also ohnehin auf dem Papier. Wer sie zuvor nicht gerechnet hat, beantwortet sie dort zum ersten Mal.

Ein Hinweis zur verbreiteten Faustregel: Die 50 bis 70 Prozent aus Art. 14 Abs. 1 VMWG gelten dem Wortlaut nach für «umfassende Überholungen». Ein einzeln ausgeführter Heizungsersatz ist keine solche — die Quote lässt sich darauf nicht als Regel übertragen.

Die Zahl, die im Betrieb verschwindet

Beim Heizungsersatz kommt eine vierte Grösse dazu, die es bei Küche oder Fenster nicht gibt: Die laufenden Kosten ändern sich mit dem System. Die CO₂-Abgabe beträgt seit 2022 CHF 120.— je Tonne CO₂. Sie wird beim Kauf von Heizöl, Erdgas und Kohle erhoben und auf der Rechnung ausgewiesen. Auf Strom fällt sie nicht an.

Bei vereinbarten Nebenkosten landet sie über die Heizkostenabrechnung bei der Mieterschaft: Art. 5 Abs. 2 lit. a VMWG rechnet die verbrauchten Brennstoffe zu den anrechenbaren Heizkosten, und Art. 257a Abs. 2 OR hält fest, dass Nebenkosten nur zu zahlen sind, wenn sie besonders vereinbart wurden. Bei einer Inklusivmiete tragen Sie sie selbst.

Nach dem Wechsel fällt die Abgabe weg. Dafür steigt der Stromverbrauch. Eine belastbare Gegenüberstellung braucht die Verbrauchszahlen Ihres Objekts — als Richtung ist der Punkt klar, als Betrag nicht.

Eine Nebenwirkung, die im Gespräch mit der Mieterschaft regelmässig untergeht: Zwei Drittel der Erträge der CO₂-Abgabe werden zurückverteilt, bei Privatpersonen über die Krankenkassenprämie. Für das Jahr 2025 waren das CHF 61.80. Diese Rückverteilung ist verbrauchsunabhängig — die Mieterschaft erhält sie auch nach dem Heizungswechsel.

Was im Kanton Bern beim Ersatz gilt

Ein Verbot fossiler Heizungen gibt es nicht. Es gibt eine Anforderung: Beim Ersatz des Wärmeerzeugers in bestehenden Bauten der Gebäudekategorien I bis VI darf der Anteil nicht erneuerbarer Energie 90 Prozent des massgebenden Bedarfs nicht überschreiten. Bei Gebäuden, die älter als 20 Jahre sind, wird das über eine Standardlösung, eine Minergie-Zertifizierung oder die GEAK-Klasse D nachgewiesen. Diese Anforderungen gelten seit dem 1. Januar 2023.

Jeder Ersatz eines Wärmeerzeugers ist meldepflichtig, über eBau, in der Regel vor Baubeginn. Eine Frist für Öl- und Gasheizungen besteht nicht; für ortsfeste Elektroheizungen läuft sie bis Ende 2031.

Die Reihenfolge, über die alles andere entscheidet

Das Fördergesuch ist vor Baubeginn einzureichen: «Auf später eingereichte Gesuche wird nicht eingetreten.» Das ist Bedingung, nicht Empfehlung — und der Grund, warum ein geplanter Ersatz etwas kann, was ein Ausfall im Januar nicht kann.

Im Einzelnen:

1. Offerte einholen, mit getrennt ausgewiesenem Ersatz- und Verbesserungsanteil. Diese Trennung brauchen Sie zweimal: für das Gesuch und später für die Begründung der Mietzinsanpassung.
2. Meldung des Wärmeerzeugerersatzes über eBau — ein eigener Vorgang, ebenfalls in der Regel vor Baubeginn.
3. Beitragsgesuch auf dem kantonalen Portal einreichen, mit Offerte und Fotos der bestehenden Anlage. Die Beitragszusicherung ist vier Jahre gültig.
4. Arbeiten ausführen, alte Heizung vollständig demontieren, GEAK erstellen lassen.
5. Auszahlungsgesuch mit Rechnung, Inbetriebnahmeprotokoll und GEAK einreichen.
6. Erst jetzt die Mietzinsanpassung rechnen: Mehrleistungsteil ermitteln, Förderbeitrag abziehen, angemessenen Satz ansetzen, auf dem amtlichen Formular zahlenmässig begründen.

Was eine Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus kostet, steht hier bewusst nicht. Eine amtliche Zahl dazu gibt es nicht, und eine Bandbreite aus einem Vergleichsportal ist keine. Eine belastbare Zahl für Ihr Objekt entsteht mit der ersten Offerte.

Häufige Fragen

Muss ich den Förderbeitrag in der Mietzinsanzeige nennen?

Ja. Art. 19 Abs. 1 lit. a Ziff. 5 VMWG verlangt bei Mehrleistungen die Angabe, ob Förderbeiträge für wertvermehrende Verbesserungen fliessen. Und nach Art. 14 Abs. 3bis VMWG sind sie vom Betrag der Mehrleistungen abzuziehen.

Kann ich die Miete erhöhen, sobald der Vertrag mit dem Installateur steht?

Nein. Art. 14 Abs. 5 VMWG lässt die Anzeige erst zu, wenn die Arbeiten ausgeführt sind und die Belege vorliegen. Bei grösseren Arbeiten sind gestaffelte Erhöhungen nach Massgabe bereits erfolgter Zahlungen zulässig.

Darf ich im Kanton Bern eine Ölheizung noch durch eine Ölheizung ersetzen?

Die kantonale Anforderung verlangt beim Wärmeerzeugerersatz, dass der Anteil nicht erneuerbarer Energie 90 Prozent des massgebenden Bedarfs nicht überschreitet, mit Nachweis über Standardlösung, Minergie oder GEAK-Klasse D. Ein Verbot ist das nicht. Ein Förderbeitrag fliesst in diesem Fall allerdings nicht.

Was das für Ihr Objekt heisst

Jede Fundstelle zu den Zahlen und Bestimmungen oben steht auf der Quellenseite. Warum sich Verfahrensdauern auf die Kosten eines Bauvorhabens durchschlagen, steht in unserem Beitrag zu den Kosten von Einsprachen.

Die drei Teile der Rechnung stehen fest, bevor der Installateur kommt, oder sie stehen nie sauber. Rechnen wir sie an Ihrem Objekt durch: Offerte anfordern. Verwaltung ohne Überraschungen. 💙

Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.