Was ist das Prozentmodell?
Das klassische Modell in der Liegenschaftsverwaltung: Die Verwaltung berechnet ihr Honorar als Prozentsatz der Jahresmiete. Je nach Anbieter wird der Satz auf die Brutto- oder die Nettomiete angewendet – für Eigentümer:innen ist die Nettomiete-Basis vorteilhafter, weil Nebenkosten durchlaufende Posten sind. Marktüblich sind rund 2,5 bis 5 Prozent ohne Neuvermietung; kommt der Aufwand für Neuvermietungen dazu, steigt der Satz auf bis zu 10 bis 12 Prozent (gryps.ch, fairwalter, cash.ch).
Eine verbindliche Verbands-Richttabelle gibt es dafür nicht: Der Branchenverband SVIT zog seine früheren Honorarrichtlinien zurück, nachdem die Wettbewerbskommission (WEKO) sie Ende der 1990er-Jahre als kartellrechtlich problematisch eingestuft hatte. Die im Markt kursierenden Spannen sind deshalb informelle Richtwerte, keine offizielle Vorgabe.
Nicht verwechseln: Die 3 bis 4,5 Prozent, die man teils liest, betreffen die Verwaltungskostenpauschale innerhalb der Nebenkostenabrechnung (Art. 4/5 VMWG, auf die Mietenden umlegbar) – nicht das Bewirtschaftungshonorar, das die Eigentümerschaft trägt. Dieser Beitrag behandelt das Bewirtschaftungshonorar.
Was das konkret heisst, zeigt ein Achtfamilienhaus mit je CHF 1'800 Nettomiete pro Monat – rund CHF 172'800 Jahresmiete:
Gleicher Aufwand – mehr Honorar.
Der strukturelle Schwachpunkt: Honorar ohne Bezug zum Aufwand
Beim Prozentmodell wächst das Honorar mit der Miethöhe – unabhängig davon, ob der Aufwand tatsächlich zugenommen hat. Steigt die Miete, steigt das Honorar, auch wenn die Arbeit dieselbe bleibt.
Fachlich wird das weniger als «Verwaltung gegen Eigentümer» beschrieben, sondern als fehlender Qualitäts- und Aufwandsanreiz: Weil die Vergütung an die Miete gekoppelt ist und nicht an Leistung oder Aufwand, gibt es keinen eingebauten Anreiz für bessere Dienstleistungsqualität (CUREM, Universität Zürich, 2013).
Fairerweise gehört die Gegenseite dazu: Aus Sicht vieler – vor allem grosser, institutioneller – Investoren gleicht das Prozentmodell die Interessen sogar an, weil die Verwaltung motiviert ist, hohe Mietzinse zu erzielen und Leerstand rasch zu vermeiden (CUREM/UZH 2013). Diese Sicht stammt allerdings aus dem Umfeld von Grossinvestoren mit breit gestreuten Portfolios; für private Eigentümer:innen mit einer einzelnen Liegenschaft ist die Ausgangslage eine andere. Der Punkt ist also kein Vorwurf an einzelne Verwaltungen, sondern eine Eigenschaft des Modells: Honorar und tatsächlicher Aufwand laufen auseinander.
Was bedeutet Fixpreis konkret?
Beim Fixpreismodell ist das Verwaltungshonorar unabhängig von der Miethöhe. Sie wissen von Anfang an genau, was Sie bezahlen – und dieser Betrag ändert sich nicht, wenn die Miete steigt oder fällt.
Neu ist dabei nicht das Prinzip, sondern die Anwendung: Im Stockwerkeigentum ist die Pauschale pro Einheit seit Langem Marktstandard – üblich sind ein Grundhonorar plus ein fester Betrag pro Wohneinheit (gryps.ch). RESONUS überträgt diese bewährte, aufwandnähere Logik auf Mietliegenschaften, wo bisher das Prozentmodell dominiert.
Für uns ist das auch eine Frage der Fairness: Ob eine Wohnung CHF 1'300 oder CHF 2'800 kostet, ob sie in einer Landgemeinde oder in der Stadt Bern liegt – wir haben mit denselben Mietenden, denselben Anliegen und denselben Abrechnungen zu tun. Der Aufwand hängt an der Wohnung, nicht an der Miethöhe. Ein fixer Preis pro Wohneinheit bildet das ehrlich ab.
Planbar. Kein Interessenkonflikt. Und rund 23 Prozent günstiger als im Beispiel oben (CHF 8'640).
Was ist im Fixpreis von RESONUS enthalten?
Beim Fixpreis von CHF 69 pro Wohneinheit pro Monat sind alle Standardleistungen inbegriffen – keine Überraschungen:
- Mietzinsinkasso, Mahnwesen & Betreibung
- Nebenkosten- und Jahresabrechnung
- Bewerbermanagement & Mietvertragsabschluss
- Wohnungsübergaben (Ein- und Auszug)
- Handwerker- und Hauswartkoordination
- Eigentümerportal 24/7
- Persönliche Ansprechperson
Drittkosten – also Rechnungen von Handwerkerfirmen, Behördengebühren etc. – werden transparent und nach vorheriger Absprache separat weitergegeben.
Ab wann lohnt sich welches Modell?
Entscheidend ist die Durchschnittsmiete. Rechnerisch wird der Fixpreis von CHF 69 pro Wohnung günstiger als ein Prozentmodell, sobald die Monatsmiete eine bestimmte Schwelle überschreitet (eigene Berechnung: CHF 69 geteilt durch den Prozentsatz):
| Prozentmodell | Fixpreis günstiger ab (Monatsmiete) |
|---|---|
| 3 % | CHF 2'300 |
| 4 % | CHF 1'725 |
| 5 % | CHF 1'380 |
| 6 % | CHF 1'150 |
Da die meisten marktüblich vermieteten Wohnungen deutlich über diesen Schwellen liegen, ist der Fixpreis in aller Regel die günstigere Variante. Ehrlich bleibt zu sagen: Bei sehr tiefen Mieten kann das Prozentmodell rechnerisch günstiger sein. Und der Fixpreis verschiebt das Aufwandsrisiko – besonders betreuungsintensive Einheiten trägt dann die Verwaltung, nicht der Eigentümer. Für Eigentümer:innen bedeutet das vor allem eines: planbare Kosten, unabhängig von Mietentwicklung und Aufwand.
Das Fixpreismodell eignet sich damit für alle, die:
- Planbare, transparente Kosten bevorzugen
- Keinen Interessenkonflikt zwischen Verwaltung und eigenen Interessen wollen
- Wert auf volle Leistung unabhängig vom Mietzins legen
Der Rendite-Effekt: warum das über die reine Gebühr hinaus zählt
Verwaltungskosten sind im Schweizer Mietrecht ein anerkannter Abzugsposten bei der Ermittlung des Nettoertrags einer Liegenschaft (Art. 269/269a OR; Praxis der Gerichte des Kantons Zürich). Jeder Franken Verwaltungshonorar mindert den Nettoertrag eins zu eins. Ein tieferes, planbares Honorar wirkt damit direkt auf die Nettorendite – im Achtfamilienhaus-Beispiel sind das rund CHF 2'000 pro Jahr, die nicht in die Verwaltung, sondern in die eigene Rendite fliessen.
Fazit
Das Prozentmodell ist historisch gewachsen und in Teilen des Marktes durchaus sinnvoll. Sein struktureller Schwachpunkt bleibt aber, dass Honorar und Aufwand auseinanderlaufen. Für Eigentümer:innen mit marktüblich vermieteten Objekten ist der Fixpreis in aller Regel die transparentere, planbarere und oft günstigere Alternative.
Bei RESONUS zahlen Sie CHF 69 pro Wohneinheit und Monat – egal wie hoch die Miete ist, egal wie stark der Markt anzieht. Neuvermietung inklusive.
Häufige Fragen
Ist ein Fixpreis immer günstiger als ein Prozentmodell?
In aller Regel ja: Sobald die Monatsmiete über rund CHF 1'380 liegt (bei einem Prozentsatz von 5 %), ist der Fixpreis von CHF 69 pro Wohnung günstiger. Nur bei sehr tiefen Mieten kann das Prozentmodell rechnerisch vorteilhafter sein.
Wird der Prozentsatz auf die Brutto- oder die Nettomiete angewendet?
Das ist je nach Anbieter unterschiedlich. Für Eigentümer:innen ist die Nettomiete-Basis vorteilhafter, weil Nebenkosten durchlaufende Posten sind. Fragen Sie beim Offertenvergleich deshalb immer nach der Berechnungsbasis.
Ist die Neuvermietung im Fixpreis enthalten?
Ja. Die Neuvermietung ist im Fixpreis von CHF 69 pro Einheit bereits inbegriffen. Prozentmodelle verlangen dafür oft einen Aufschlag, der den Satz auf bis zu 10 bis 12 % steigen lässt.
Gibt es beim Fixpreis versteckte Zusatzkosten?
Nein. Alle Standardleistungen sind enthalten. Nur echte Drittkosten – etwa Handwerkerrechnungen oder Behördengebühren – werden transparent und nach vorheriger Absprache separat weitergegeben.
Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.
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