Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum: Wie viel ist genug?

Kurz beantwortet: Ein Erneuerungsfonds ist in der Schweiz gesetzlich nicht vorgeschrieben. In der Praxis hat sich trotzdem eine Faustregel etabliert – am bekanntesten die Empfehlung des Schweizerischen Stockwerkeigentümerverbands (SSTV) von mindestens 0,4% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, bis eine Zielgrösse von 6 bis 8% erreicht ist. Andere Fachquellen rechnen mit anderen Bandbreiten – es gibt keinen einheitlichen Standard.

Faustregeln im Überblick: kein Einheitsstandard

Wer nach "der" korrekten Höhe für den Erneuerungsfonds sucht, wird enttäuscht: Es kursieren mehrere Zahlen, je nach Quelle.

• SSTV (Schweizerischer Stockwerkeigentümerverband): mindestens 0,4% des Gebäudeversicherungswerts (GVW) pro Jahr, solange der Fonds unter 6% des GVW liegt.
• Andere Fachquelle: 0,2–0,5% des GVW pro Jahr gelten als "üblich"; als "sichere Variante" wird auch bis zu 1% genannt. Bei einem Beitrag von 0,3% pro Jahr wird die 6%-Marke rechnerisch nach rund 20 Jahren erreicht (inklusive Zinseszins).
• Eine weitere Fachquelle: nennt deutlich höhere Werte von 0,8–1,2% des GVW pro Jahr – abhängig von Gebäudealter, Bauqualität und geplanten Sanierungen.

Die "0,4%-Regel" ist also real und stammt vom SSTV, sie ist aber nicht die einzige Zahl, die in der Praxis zirkuliert. Seriöse Quellen spannen insgesamt einen Korridor von 0,2% bis 1,2% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr auf. Welcher Wert im Einzelfall passt, hängt vom Alter der Liegenschaft, dem Zustand der Bausubstanz und bereits absehbaren Sanierungen ab – eine Neubau-STWEG braucht tendenziell weniger, eine 40-jährige Liegenschaft mit anstehender Fassaden- oder Dachsanierung eher mehr.

Eine anschauliche Art, sich die Prozentzahl vorzustellen: Wer 1% des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr einlegt (1% × 100 Jahre = 100%), hätte rechnerisch nach 100 Jahren die Summe für eine vollständige Erneuerung des gesamten Gebäudewerts angespart. Die SSTV-Regel von 0,4% entspricht damit eher einem impliziten Zyklus von rund 250 Jahren, die höhere Bandbreite von 0,8–1,2% einem deutlich kürzeren Zyklus von 83 bis 125 Jahren. Kein Gebäude wird tatsächlich in einem einzigen Rhythmus komplett erneuert – Dach, Fassade und Heizung haben unterschiedliche Lebenszyklen –, aber die Prozentzahl lässt sich so als durchschnittlicher, impliziter Erneuerungszyklus lesen statt als abstrakte Kennzahl.

Zielgrösse: Wann ist genug im Fonds?

Auch bei der Zielgrösse unterscheiden sich die Empfehlungen leicht, bewegen sich aber in einem ähnlichen Bereich:

• Der SSTV nennt 6% des GVW als Zielgrösse, ab der die jährlichen Beiträge reduziert werden können.
• Andere Quellen setzen den langfristigen Zielkorridor bei 6–8% an, mit üblichen Obergrenzen von 5–10% des GVW.

Einen fixen gesetzlichen Zeitrahmen dafür gibt es nicht. Rechnerisch ergibt sich bei einem Jahresbeitrag von 0,3–0,4% des GVW aber ein Horizont von rund 15 bis 20 Jahren, bis die Zielgrösse erreicht ist – ein Zeitraum, der ungefähr mit dem Rhythmus grösserer Sanierungszyklen (Dach, Fassade, Heizung) zusammenfällt.

Gesetzliche Vorgabe vs. Praxisempfehlung

Hier ist Klarheit wichtig, weil in Gesprächen mit Eigentümergemeinschaften oft der Eindruck entsteht, ein Erneuerungsfonds sei Pflicht: Das ist er nicht. Das Zivilgesetzbuch (Art. 712a ff. ZGB) schreibt STWEG-Gemeinschaften keinen Erneuerungsfonds vor.

Auch der derzeit laufende Revisionsentwurf zum Stockwerkeigentumsrecht ändert daran nichts Grundsätzliches: Er sieht keine generelle Pflicht zur Äufnung eines Fonds vor. Vorgesehen ist lediglich, dass einzelne Eigentümer:innen künftig das Recht erhalten sollen, bei einer ablehnenden Gemeinschaft gerichtlich die Schaffung oder Änderung eines Erneuerungsfonds zu verlangen (Art. 712h^bis Vorentwurf-ZGB).

In der Praxis äufnen dennoch die allermeisten Gemeinschaften einen Fonds – nicht weil es Pflicht ist, sondern weil ohne Rücklage grössere Sanierungen zu unangenehmen Sonderumlagen führen, die einzelne Eigentümer:innen finanziell überfordern können.

Rechenbeispiel

Als Beispiel, wie sich die SSTV-Faustregel in der Praxis auswirkt: Bei einem Gebäudeversicherungswert von CHF 3 Mio. ergibt ein Jahresbeitrag von 0,4% eine Gesamteinlage der Gemeinschaft von CHF 12'000 pro Jahr. Verteilt auf beispielsweise 6 Einheiten (unabhängig von Wertquoten, rein als Durchschnitt gerechnet) entspricht das rund CHF 2'000 pro Einheit und Jahr.

In der Realität wird der Betrag pro Einheit nicht gleichmässig, sondern nach Wertquote verteilt – das Beispiel dient nur der Grössenordnung.

Steuerliche Behandlung im Kanton Bern

Einlagen in den Erneuerungsfonds sind im Kanton Bern nicht automatisch abzugsfähig. Damit der Abzug möglich ist, müssen drei Bedingungen erfüllt sein:

• Es muss sich um eine echte STWEG-Gemeinschaft handeln – nicht um Mit- oder Gesamteigentum.
• Die Gelder müssen auf einem separaten Bankkonto der Gemeinschaft liegen, nicht auf einem Konto einzelner Eigentümer:innen.
• Das Reglement muss die zweckgebundene Verwendung für Reparatur und Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile sicherstellen.

Wird das Guthaben später tatsächlich für Unterhalt verwendet, ist bei dieser Verwendung kein zweiter Abzug mehr möglich – der Abzug erfolgt bereits bei der Einzahlung. Das Fondsguthaben ist zudem anteilig als Vermögen zu deklarieren, Zinserträge daraus als Einkommen.

Ein Punkt, den es zu beobachten gilt: Mit dem geplanten Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Abschaffung des Eigenmietwerts) könnte sich die Abzugsfähigkeit für selbstbewohntes Eigentum künftig ändern. Diese Frage ist derzeit noch in Revision, eine definitive Regelung steht aus.

Häufige Fragen

Fazit

Der Erneuerungsfonds ist keine gesetzliche Pflicht, aber gelebte Praxis in fast jeder STWEG. Eine einzige "richtige" Zahl gibt es nicht – die SSTV-Faustregel von 0,4% pro Jahr bis zu einer Zielgrösse von 6% ist die bekannteste Orientierung, andere Fachquellen setzen je nach Gebäudezustand tiefer oder deutlich höher an. Wichtiger als die exakte Prozentzahl ist, dass die Gemeinschaft überhaupt eine bewusste Sparstrategie verfolgt – abgestimmt auf Alter, Zustand und absehbare Sanierungen der Liegenschaft.

Alle Zahlen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt → Quellen.