Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Für selbst bewohntes Wohneigentum ändert sich viel, für vermietete Objekte fast nichts — ausser bei einem Abzug. Wer ein Eigenheim und eine Renditeliegenschaft zugleich hält, muss neu rechnen.
Was auf Bundesebene entschieden ist
Die Ausgangslage ist beschlossenes Recht: Am 28. September 2025 wurde die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 % Ja gegen 42,3 % Nein angenommen, bei einer Stimmbeteiligung von 49,5 %.
Der Bundesrat hat den Systemwechsel am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt.
Dieser Beitrag ist damit Vorausschau auf eine feststehende Regel: Das Gesetz steht, die amtliche Berechnungsweise liegt seit dem Faktenblatt des Eidgenössischen Finanzdepartements vom 15. August 2025 vor. Offen ist die Auslegung im Detail — eine Arbeitsgruppe aus Eidgenössischer Steuerverwaltung und kantonalen Steuerverwaltungen erarbeitet die Ausführungsbestimmungen, die anschliessend in die Vernehmlassung gehen; bisher ist keine Vernehmlassung publiziert.
Das heisst: Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System weiter. Der Systemwechsel greift ab 2029.
Drei Objektarten, drei Antworten
Ob Sie überhaupt betroffen sind, hängt davon ab, wie Sie das Objekt nutzen. Welcher Abzug in welcher Nutzungsart bleibt, zeigt die Tabelle weiter unten; hier steht, was sie nicht abbilden kann:
- Selbst bewohntes Wohneigentum. Der Wegfall des Eigenmietwerts und der Wegfall der Abzüge gelten für Erst- und für Zweitliegenschaften gleichermassen.
- Vermietete Liegenschaften. Den Mietertrag versteuern Sie weiterhin. Was sich ändert, ist der Schuldzinsabzug — und hier liegt die eigentliche Frage für Eigentümer:innen mit gemischtem Bestand.
- Selbst genutzte Zweitliegenschaften. Für sie gilt zusätzlich zum ersten Punkt: Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen, auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben — damit können insbesondere die stärker betroffenen Tourismuskantone Mindereinnahmen kompensieren.
Die Schuldzins-Pointe
Ab 2029 sind Schuldzinsen nur noch anteilig abziehbar. Der Anteil ist eine Quote: Im Zähler stehen die vermieteten und verpachteten Liegenschaften, im Nenner das Total aller beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerte. Fachlich nennt man das die quotal-restriktive Methode.
Je näher der Zähler dem Nenner kommt, desto höher der abziehbare Anteil. Wer keine steuerbaren Miet- oder Pachterträge hat, kann gar keine Schuldzinsen mehr abziehen. Bewegliches Vermögen — etwa ein Bankkonto — zählt nie in den Zähler, wohl aber in den Nenner.
So sieht das gerechnet aus. Das Faktenblatt rechnet einen gemischten Bestand vor: Eigenheim CHF 800’000.—, selbst genutzte Ferienwohnung CHF 300’000.—, vermietete Wohnung CHF 800’000.—, Bankkonto CHF 200’000.—. Bei Schulden von CHF 500’000.— zu 2 % fallen CHF 10’000.— Schuldzinsen an. Die Quote beträgt CHF 800’000.— zu CHF 2’100’000.—, also 38,1 % — abziehbar sind CHF 3’810.—. Die Grafik zeigt den Weg Schritt für Schritt.
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Die Zinsen, um die es geht
Schulden von CHF 500'000.— zu 2 Prozent ergeben CHF 10'000.— Schuldzinsen im Jahr.
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Der Zähler: nur was vermietet ist
In den Zähler kommt allein die vermietete Wohnung mit CHF 800'000.—. Eigenheim, Ferienwohnung, Bankkonto zählen hier nicht.
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Der Nenner: alles zusammen
In den Nenner kommt das ganze Vermögen, zusammen CHF 2'100'000.—.
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Die Quote
CHF 800'000.— von CHF 2'100'000.— sind 38,1 Prozent. Auf welcher Liegenschaft die Schulden lasten, spielt keine Rolle.
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Was abziehbar bleibt
38,1 Prozent von CHF 10'000.— sind CHF 3'810.—.
Amtliches Rechenbeispiel des Bundes (EFD/ESTV, 15.08.2025) — keine Auskunft für ein einzelnes Objekt.
Dazu hält das Faktenblatt ausdrücklich fest: «Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.»
Dieselbe Schuld und derselbe Zinssatz an den beiden Rändern: Wer nur ein Eigenheim von CHF 800’000.— und ein Bankkonto von CHF 200’000.— hält, kommt auf einen Zähler von null und zieht nichts ab. Wer stattdessen nur eine vermietete Liegenschaft von CHF 800’000.— und dasselbe Bankkonto hält, kommt auf eine Quote von 80 % und zieht CHF 8’000.— ab.
Eine Ausnahme bleibt: Personen, die erstmals in der Schweiz Wohneigentum erwerben und es als Erstliegenschaft nutzen, können während zehn Jahren einen Ersterwerberabzug geltend machen — anfänglich höchstens CHF 10’000.— für Verheiratete und CHF 5’000.— für die übrigen Steuerpflichtigen. Der Höchstbetrag sinkt jährlich um 10 %, im zweiten Jahr also auf CHF 9’000.—, im dritten auf CHF 8’000.—; nach zehn Jahren fällt er weg.
Warum diese Rechnung ein Beispiel bleibt: Das Faktenblatt nennt Beträge, aber keine Regel, mit welchem Wert die Liegenschaften in Zähler und Nenner einzusetzen sind. Genau solche Auslegungsfragen gehen erst in die Ausführungsbestimmungen.
Warum der Sanierungszeitpunkt zur Steuerfrage wird
Eigenmietwert, Unterhaltsabzug und Schuldzinsabzug bleiben, wie sie sind — bis und mit Steuerjahr 2028.
Abzüge für Unterhalt sowie Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen am selbst bewohnten Objekt sind bei der direkten Bundessteuer nur bis dahin nutzbar.
Kein Eigenmietwert mehr auf selbst bewohntem Eigentum. Schuldzinsen nur noch anteilig — nach der Quote.
Am selbst bewohnten Objekt sind Abzüge für Unterhalt sowie für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei der direkten Bundessteuer nur noch bis Ende 2028 nutzbar. Wer eine grössere Sanierung plant, entscheidet deshalb nicht 2029, sondern heute: Arbeiten, die bis Ende 2028 abgeschlossen sind, fallen noch unter das alte Abzugsrecht.
Das ist keine Empfehlung, jetzt zu sanieren — es ist der Hinweis, den Zeitpunkt bewusst zu wählen, statt ihn dem Zufall zu überlassen.
Welche Ihrer Objekte sind betroffen?
| Nutzung | Eigenmietwert | Unterhaltsabzug | Schuldzinsabzug |
|---|---|---|---|
| Selbst bewohnt (Erst-/Zweitliegenschaft) | entfällt | entfällt | grundsätzlich nicht mehr |
| Vermietet / verpachtet | — (Mietertrag bleibt) | bleibt | nur noch anteilig (Wertquote) |
| Zweitliegenschaft selbst genutzt | entfällt | entfällt | grundsätzlich nicht mehr; Kanton kann besondere Liegenschaftssteuer erheben |
Wo wir die Grenze ziehen
Alle Zahlen, Fristen und Rechtsangaben in diesem Beitrag sind offengelegt und verlinkt auf unserer Quellenseite — auch die Berechnungsweise, die amtlichen Rechenbeispiele und der Stand der Umsetzung.
Dieser Beitrag ordnet die Rechtslage ein und ersetzt keine Steuerberatung: Für die Rechnung an Ihrem konkreten Objekt gehen Sie zu Ihrer Steuerberatung — die Zahlen dafür halten wir bereit.
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